Ibland oroar vi oss för fel saker när det gäller bostadsmarknaden

Att köpa en bostad är ofta en av de största investeringarna man gör i livet. Ibland tornar orosmoln upp sig – det kan handla om räntehöjningar, försämrade amorteringsvillkor eller politiska förändringar som innebär ökade kostnader. Sådana förändringar kan ibland innebära flera tusen kronor mer i månaden.

Men var finns egentligen den största faran i en bostadsaffär? Bortsett från faktiska fel i bostaden eller att man missat att kontrollera eventuella förändringar i detaljplanen som påverkar framtiden, handlar det naturligtvis om priset – det man betalar eller erhåller vid en försäljning.

Under alla våra år i branschen har vi förundrats över hur många som köper med hjärtat i stället för med hjärnan och förnuftet, dessutom går de sakerna att kombinera. Hemextra.se har tittat på 55 slumpmässigt utvalda villor på Lidingö som varit till försäljning under 2025. Endast åtta har sålts över det utannonserade priset, 32 har inte nått utgångspriset, 15 har inte blivit sålda och endast en villa har sålts till det begärda priset.

Vad beror det på? Vilken taktik och strategi har mäklaren och säljaren?

Ett exempel: En villa som ursprungligen låg ute för 27 miljoner har sänkts flera gånger – nu till 22 miljoner. Ett annat hus har gått upp tre miljoner i budgivning. Flera hus har gått ned flera miljoner från det begärda priset.

Tidigare talade man ofta om lockpris, det vill säga att man startar med ett lågt pris i hopp om en budgivning upp till nivån där säljaren är villig att sälja. Nu är det ofta tvärtom: huset stylas med apelsiner och citroner och läggs ut för 2–3 miljoner över vad marknaden sannolikt är beredd att betala. Har säljaren tur kanske det bara ”prutas” en miljon.

Priset på en villa är subjektivt – det är ingen exakt vetenskap. Men med kunskap och analys kan man minska osäkerheten och undvika att förlora långt mer än vad en räntehöjning på flera procentenheter skulle innebära.

Hemextra.se har noggrant granskat 140 villor under 2025 och gjort egna värderingar Panelen ”köper” symboliskt. Det sker ur ett känslokallt perspektiv, utan hänsyn till mjuka värden som ”där kan svärmor bo” eller ”här vill jag sitta och läsa en bok”. Att bli kär är precis som vanligt, farligt.

Hemextra.se ligger i 77 procent av fallen närmare avslutspris än det pris som respektive mäklare först annonserat. De flesta mäklare på Lidingö är skickliga (även om det finns undantag) och känner sin marknad – men enligt vår analys handlar det ofta om strategi.

Strategierna varierar mellan mäklarna. Vissa justerar sina utgångspriser snabbt, andra väntar länge. En del sätter ofta för låga priser, andra alldeles för höga. Ibland vill mäklaren helt enkelt säkra uppdraget och sätter därför ett orealistiskt högt pris som sedan förhandlas ned med säljaren under resans gång. Ibland en kalkylerad handlingsplan.

Vi har följt 140 sålda villor under 2025 och deras resa tillsammans med respektive mäklare.

Vad tror ni, kära läsare – är en villa som utannonseras för 13,5 miljoner men säljs för 14,8 en bra försäljning? Inte om den egentligen är värd 15,9 miljoner.

Eller en villa som faktiskt är värd 22 miljoner men läggs ut för 27 – kommer då rätt spekulanter? Troligen inte. 27-miljoners köparna blir besvikna och säger nej, medan 22-miljoners köparna kanske aldrig ens kommer på visning. Huset blir kvar länge och tappar i attraktionskraft. Förlusten för säljarna kan räknas i miljoner.

Exemplen kan göras många. I 77 procent av fallen har Hemextra.se visat sig ligga närmare avslutspris än det först utannonserade. Så det går att vara betydligt mer exakt.

Vi vet vilken strategi de flesta mäklare använder – och ibland undrar vi om de själva är medvetna om det.

I spelet om att göra en klok bostadsaffär gäller det att vara påläst.

Det har tagit oss 181 villor – 140 sålda och 41 till salu – att analysera Lidingös villamarknad och de mest frekventa mäklarna på Lidingö. Resultatet visar tydligt att kunskap, och rätt mäklare till rätt hus, rätt strategi kan spara (eller ge) miljoner.

Att lägga tid på analys kan vara skillnaden mellan att förlora en årslön – eller tjäna en. Panelen har lite skämtsamt ”köpt” flera hus under året, och om våra bedömningar hade varit verkliga affärer hade vi sannolikt tjänat 6–7 miljoner på fyra månader.

Ränteökningar, amorteringsvillkor och politiska förändringar kan vi inte påverka. Men den största utgiften – eller vinsten – i bostadsaffären är vi själva ansvariga för.

Panelen har under året besvarat ett stort antal mail från boende på Lidingö, spekulanter, nyfikna, köpare och säljare, tveka inte att skriva. Vi har försökt besvara alla och gjort det med glädje.

Vi älskar villor på Lidingö

Soliga hälsningar

Panelen